Investovanie do nehnuteľností: stávka na istotu aj v neistých časoch?

Investovanie do nehnuteľností láka obvykle aj tých, ktorí sa iným typom investícií príliš nevenujú. Mnohí považujú investovanie do nehnuteľností za stávku na istotu, v tom zmysle, že ak aj nebude zhodnotenie ich úspor príliš vysoké, hodnotu si nehnuteľnosť vždy zachová. V uplynulých rokoch sme však na celom Slovensku svedkami prekvapivo výrazného nárastu cien nehnuteľností a ak ste si pred rokmi kúpili investičnú nehnuteľnosť, dnes máte dôvod na radosť. Pozreli sme sa na to, čo všetko so sebou prináša investovanie do nehnuteľností.

Výhody a nevýhody investovania do nehnuteľností

Ak máte vytvorenú dostatočnú finančnú rezervu, dostatočný pravidelný príjem a hľadáte spôsob, ako svoje úspory zhodnotiť, zrejme ste už pozerali po rôznych možnostiach investovania. Výber je dnes skutočne pestrý. Sú investície, ako napríklad P2P pôžičky či kryptomeny, pri ktorých môžete začať s pomerne nízkymi sumami a naopak investície, ktoré si vyžadujú už väčší kapitál. Do tejto druhej kategórie patria aj investície do nehnuteľností. Ako každý typ investície aj nehnuteľnosti majú svoje výhody a nevýhody, o ktorých by ste mali určite vedieť.

Výhody investovania do nehnuteľností

Prvou zásadnou výhodou je, že hodnota nehnuteľností má z dlhodobého hľadiska rastúcu tendenciu. Hoci v posledných rokoch rástli ceny skutočne výrazne a nie je možné počítať s tým, že takýto rast bude aj naďalej, z dlhodobého hľadiska je rast hodnoty nehnuteľností takmer istotou. Mimochodom, podľa nedávno zverejnených údajov NBS predstavuje medziročný nárast cien nehnuteľností až 18,7 %.

Druhá výhoda spočíva v možnosti nehnuteľnosť prenajímať. Z pohľadu investora tak nemusíte počítať iba s nárastom hodnoty nehnuteľnosti, ale tiež s ďalším príjmom z nájomného, ktorý počas vlastnenia nehnuteľnosti budete mať.

Do tretice, investícia do nehnuteľností je vhodná aj pre laikov, ktorí nechcú a ani nepotrebujú vedieť, ako funguje obchodovanie s akciami či kryptomenami. Zároveň ide o vhodný typ investície pre tých, ktorí sa nechcú vystavovať prílišnému riziku a na prípadný výnos si radi počkajú.

Nevýhody investovania do nehnuteľností

Hoci mnohí sa na investovanie do nehnuteľností pozerajú cez ružové okuliare, aj tento typ aktíva má svoje nevýhody. V prvom rade potrebujete mať dostatok kapitálu. Nehnuteľnosť síce môžete financovať hypotekárnym úverom, avšak podľa aktuálnych pravidiel musíte aspoň 20 % z ceny nehnuteľnosti financovať inými zdrojmi (vlastnými úsporami, spotrebným úverom...). Nehnuteľnosti navyše vôbec nie sú lacné a pre niekoho môže predstavovať stres „upísať“ sa banke na 20 či 30 rokov.

Druhá nevýhoda spočíva v tom, že o nehnuteľnosť sa treba starať. Počítať treba s opravami, nevyhnutnou údržbou, ale nastať môžu aj rôzne nepredvídateľné havarijné situácie, ktoré pre vás budú predstavovať ďalšie výdavky. Medzi nevýhody treba zaradiť aj potenciálne problémových nájomníkov, ktorí vám môžu spôsobiť nejednu vrásku na čele svojím správaním. Nuž a podceňovať netreba ani zníženie atraktivity určitej lokality, ktorá pochopiteľne zatlačí ceny nájmov smerom nadol.

Za tretiu zásadnú nevýhodu môžeme považovať relatívne nízku likviditu. Znamená to, že ak sa budete nehnuteľnosti chcieť rýchlo zbaviť, môže to byť problém. V súčasnej situácii to síce až tak neplatí, avšak povedzme o 10 rokov môže byť dopyt po nehnuteľnostiach nižší a pri potrebe rýchlo predať, budete musieť spustiť z ceny.

Čo sa oplatí vedieť, kým investujete do nehnuteľností?

Ak si vyberáte nehnuteľnosť na bývanie, budete si vyberať nielen rozumom, ale aj srdcom. Naopak, z investičného pohľadu by vás najviac mali zaujímať práve „racionálne“ ukazovatele. Predovšetkým stav nehnuteľnosti, predpokladaný vývoj danej lokality, výška dane z nehnuteľnosti, či odvodové povinnosti pri výnosoch z nájmu. Netreba tiež zabúdať na to, že počas vlastníctva investičnej nehnuteľnosti sa môžu zmeniť zákony, čo pre vás môže, ale aj nemusí znamenať vyššie výdavky či povinnosti navyše.

Pri investovaní vždy venujte pozornosť spôsobu zdanenia príjmov a výnosov z predaja investičného aktíva. Ak sa rozhodnete investičnú nehnuteľnosť predať skôr ako za 5 rokov od jej nadobudnutia, pripravte sa na to, že príjem z predaja nehnuteľnosti budete musieť zdať. Ak budete nehnuteľnosť vlastniť viac ako 5 rokov, od tejto dane ste oslobodený. Ide o tzv. časový test.

Výnosy počítajte pozorne

Už v predchádzajúcej časti sme spomenuli, že výnosy z investovania do nehnuteľností môžu byť aj v kratšom časovom horizonte veľmi zaujímavé. Pri kalkuláciách však nestačí brať do úvahy iba cenu, za ktorú nehnuteľnosť nadobudnete a za ktorú by ste ju teoreticky mohli predať. Rovnako nepočítajte s tým, že nehnuteľnosť budete mať 100 % obsadenú nájomníkmi. Určite sa vyskytnú „hluché“ obdobia, kedy nájomníkov mať nebudete a náklady súvisiace s energiami či správou skrátka budete musieť zaplatiť z vlastného vrecka.

Je zrejmé, že iba ťažko môžete predpokladať, koľko údržby si nehnuteľnosť bude vyžadovať, vždy však počítajte s tým horším scenárom. Do celkových výpočtov predpokladaného výnosu preto zahrňte aj dodatočné náklady na údržbu a opravy nehnuteľnosti. Tie sa niekedy môžu vyšplhať poriadne vysoko, a to aj bez vášho pričinenia. Rovnako nezabudnite, že nájomné vám nepôjde celé „do vrecka“, ale budete z neho musieť platiť odvody.

Investovať do nehnuteľností nemusíte len na Slovensku

Otvorené hranice v rámci Európskej únie lákajú mnohých investorov na nákup investičnej nehnuteľnosti mimo Slovenska. V tomto prípade sú ale riziká o niečo vyššie, vždy sa totiž oplatí detailne poznať zákony danej krajiny, veľmi sa vám zíde tiež znalosť jazyka, kultúry a miestnych pomerov. Ceny nehnuteľností v západnej Európe sú vo všeobecnosti o niečo vyššie ako u nás, no výber lokalít je skutočne pestrý, keďže vybrať si môžete od letných sídel na španielskom pobreží až po romantické chatky v rakúskych Alpách.

V prípade záujmu o kúpu nehnuteľnosti v zahraničí opäť berte do úvahy, že nehnuteľnosť si bude vyžadovať vašu pozornosť a aspoň 1-2 krát ročne by ste si ju mali prísť pozrieť naživo. Budete tiež potrebovať človeka, ktorý zasiahne v prípade neočakávaných udalostí, prípadne bude za vás riešiť komunikáciu s úradmi. To všetko sú pre vás ale ďalšie finančné náklady, ktoré môžu vašu celkovú investičnú bilanciu značne ovplyvniť. Odmenou za vyššie riziká a výdavky zas ale môže byť nehnuteľnosť v jedinečnej lokalite, ktorá sa pre vás neskôr stane druhým domovom.

Na záver dodajme, že nehnuteľnosti sú určite zaujímavým spôsobom investovania a mnohí naň nedajú dopustiť. V rámci diverzifikácie vášho investičného portfólia by ste však nemali staviť všetko len na „jednu kartu“. Popri nehnuteľnostiach sa preto určite oplatí poobzerať aj po iných typoch investícií, ako sú napríklad P2P pôžičky.