Tipy pre prenájom nehnuteľnosti

Väčšina z tých, ktorí sa rozhodli pre kúpu investičného bytu či domu, premýšľajú nad tým, ako túto nehnuteľnosť prenajať a tým zvýšiť svoj výnos. Oplatí sa ale vedieť, aké povinnosti súvisia s prenájmom bytu, aký je ideálny nájomník a vôbec, ako ho nájsť. Týmto všetkým aspektom prenájmu nehnuteľností na bývanie sa venujeme na nasledujúcich riadkoch.

Skôr ako sa rozhodnete pre prenájom nehnuteľnosti

Váhate nad tým, či investičnú nehnuteľnosť prenajať alebo len pasívne čakať na nárast jej ceny a následne ju so ziskom predať? Alebo ste zdedili nehnuteľnosť a rozhodli ste sa, že kým pre ňu nenájdete využitie, budete ju prenajímať? Situácií, kedy je „na stole“ doslova až hamletovská otázka – prenajať, či neprenajať, je viacero a aj v tomto prípade platí, že polovicou úspechu je správne naplánovanie a vhodná stratégia.

Prípravu na prenájom si totiž nebude vyžadovať iba samotný byt či dom, ale aj vy, pretože s prenajímaním nehnuteľností súvisia mnohé povinnosti. Samotný prenájom pritom môže byť veľmi vítaným obohatením vášho rodinného rozpočtu, avšak je toho veľmi veľa, čo sa oplatí zvážiť. Od výšky nájomného cez úpravu zariadenia bytu, až po kalkuláciu prípadnej údržby, ktorú si bude nehnuteľnosť v priebehu rokov vyžadovať.

Hneď na úvod si stanovte, čo od prenájmu očakávate – čiastočné splatenie hypotéky, alebo iba pár eur mesačne na prilepšenie či budovanie pasívneho príjmu? Na mieste je tiež otázka, či sa oplatí uprednostniť dlhodobý alebo skôr krátkodobý prenájom, prípadne ako často nájomné zvyšovať a celkovo, aký prístup k nájomníkom zvoliť. Skôr ako začnete hľadať nájomníka, mali by ste vedieť, v čom spočívajú vaše povinnosti ako prenajímateľa.

Aké sú vaše povinnosti súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti?

Vzťahy medzi nájomcom a prenajímateľom môžu byť pomerne komplikované najmä ohľadom vzájomných práv a povinností. Určite by ste sa preto mali dôkladne oboznámiť so zákonnou úpravou nájomných vzťahov zakotvenou v Občianskom zákonníku, konkrétne so všeobecnými ustanoveniami o nájomnej zmluve v § 663 až po § 716, prípadne sa poraďte s právnikom. Ak si nechcete nájomcu hľadať na vlastnú päsť, mnohé otázky vám zodpovedia aj v realitnej kancelárii.

Povinnosti voči nájomcovi

Vašou základnou povinnosťou ako prenajímateľa je, prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo obvyklé užívanie a zároveň ju v tomto stave udržiavať. V praxi to teda znamená aj vykonávanie nevyhnutných opráv a bezodkladné odstraňovanie závad, ktoré by užívanie nehnuteľnosti znemožňovali. Zároveň sa pripravte aj na to, že nájomca od vás bude môcť požadovať súčinnosť pri riešení rôznych neočakávaných situácií súvisiacich s nehnuteľnosťou.

Za určitých podmienok môže mať nájomca dokonca nárok na to, aby ste mu po výpovedi nájomnej zmluvy zabezpečili bytovú náhradu. Právo nájomcu na bytovú náhradu vychádza priamo z ustanovení Občianskeho zákonníka a tak sa s nimi určite oplatí oboznámiť, aby vám napokon táto povinnosť neurobila poriadny škrt cez rozpočet. Pri študovaní zákona sa zamerajte aj na výpovedné dôvody, medzi ktorými je zahrnutá aj situácia, kedy nájomca mešká s platením nájomného.

Ako sme už spomenuli, vzťah medzi vami ako prenajímateľom a nájomcom nemusí fungovať vždy hladko a v prípade problémov môže mať pre vás kvalitná zmluva doslova cenu zlata. Pri problémoch s nájomcami je dobrá zmluva nevyhnutným základom, o ktorý sa budete môcť oprieť a zároveň bude podrobnejšie upravovať vaše vzájomné práva a povinnosti. Pozor si dajte najmä na to, aby nájomná zmluva neobsahovala žiadne ustanovenie v rozpore so zákonom. Zmluvne sa s nájomcom môžete dohodnúť na veľkorysejších podmienkach, no nemôžete obmedziť to, na čo má právo podľa zákona.

Povinnosti voči daňovému úradu

Ako prenajímateľ budete mať povinnosti nielen voči nájomcovi, ale aj daňovému úradu, pretože príjem z prenájmu nehnuteľností nad 500 eur za zdaňovacie obdobie je potrebné riadne zdaniť. V prípade, že byt prenajímate ako fyzická osoba, nemusíte ohlasovať živnosť, ani nepôjde o podnikanie. Výhodou je, že nemusíte platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Naopak, ako fyzická osoba si môžete uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, a teda výrazne menej ak by ste prenajímali ako podnikateľ.

Druhou možnosťou je zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku (ak máte zároveň aj firmu) a v takom prípade máte aj širšie možnosti uplatniť si ako daňové výdavky aj poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu nehnuteľnosti či opravy a údržbu. Jedným dychom ale treba dodať, že ak budete nehnuteľnosť prenajímať ako podnikateľ, nevyhnete sa plateniu odvodov. Dobre si preto prepočítajte, ktorá z možností sa vám oplatí viac.

Aký je ideálny nájomník?

Povinností z pozície prenajímateľa zďaleka nie sú jediným, čo by vás malo zaujímať. Aby ste si ušetrili starosti, je dobré vedieť vopred odhadovať ľudí a spomedzi záujemcov si zodpovedne vybrať. V tomto smere ide trošku o psychologické cvičenie, pretože odhadnúť v priebehu pár minút niekoho, koho ste nikdy predtým nevideli, nie je vôbec jednoduché.

V každom prípade si ešte pred prvými obhliadkami pripravte sériu otázok, ktoré budete záujemcom pokladať. Pýtajte sa predovšetkým na to, prečo ho vaša ponuka zaujala, aké má zázemie, ako dlho plánuje nájom využívať a nenápadne sa môžete spýtať aj na neresti, ako napríklad fajčenie. Určite sa zaujímajte o to, kto vlastne bude vo vašom byte bývať, resp. či k sebe plánuje záujemca prisťahovať aj štvornohého miláčika.

Počítajte s tým, že čím budú vaše kritériá na nájomcu prísnejšie, tým ťažšie môže byť niekoho nájsť. Na druhej strane, starostlivým výberom si môžete ušetriť množstvo starostí do budúcnosti. Opäť to teda bude na vás, aby ste posúdili pomer rizika spolu s výhodami a nevýhodami.

Kde hľadať nájomníka a ako zabezpečiť obsadenosť nehnuteľnosti?

Nájomníka môžete hľadať takpovediac aj na vlastnú päsť. V takom prípade si ale vopred pripravte návrhy zmlúv, fotografie nehnuteľnosti a tiež pútavý popis. Skúste sa na vašu nehnuteľnosť na chvíľku pozrieť očami nájomcu a pokúste sa odhadnúť, čo by mohlo zaujať. V tomto smere sa oplatí zapojiť „predajného ducha“. Potom už stačí iba pridať inzeráty, a to či už na špecializovaných inzertných portáloch, ale aj sociálnych sieťach. Napríklad, aj na Facebooku nájdete viacero skupín, ktoré sa zameriavajú na krátkodobé aj dlhodobé prenájmy.

V prípade, že s hľadaním nájomníka nechcete mať starosti, skúste osloviť realitnú kanceláriu, no nezabúdajte na to, že za sprostredkovanie nájomníka budete platiť províziu. Vyskúšať môžete aj rôzne platformy slúžiace na krátkodobý prenájom, ako napríklad Airbnb, no ani v tomto prípade nezabúdajte na svoje zákonné povinnosti.

Úspech pri prenajímaní nehnuteľností závisí aj od stratégie

Úspech s prenajímaním nehnuteľnosti závisí od mnohých faktorov, pričom zďaleka nejde iba o výšku nájomného. Zaváži tiež spôsob zariadenia bytu, jeho lokalita, dispozičné usporiadanie ale tiež váš prístup. Ak sa na to pozrieme čisto z pohľadu praxe, sú prenajímatelia, ktorí sa zameriavajú na prenájom pre študentov počas semestrov, iní naopak hľadajú dlhodobých nájomcov z radov zamestnaných ľudí a iní zas preferujú krátkodobé nájmy za čo najvyššiu sumu.

Vždy si preto stanovte svoju stratégiu. Môže sa vám oplatiť za cenu nižšieho nájomného zohnať nájomníka, ktorý u vás vydrží dlhodobo, alebo naopak výšku nájmu pravidelne prispôsobovať trhu a počítať s určitou fluktuáciou. Môžete sa tiež rozhodnúť, že postupovať budete len striktne podľa zákonných povinností a neponúknete nič navyše, alebo naopak, pôjdete aj nad rámec toho, čo musíte. Časom si určite sami nájdete vašu vlastnú stratégiu a zistíte, či preferovať maximálnu obsadenosť, alebo naopak častejšie striedanie nájomníkov popretkávané obdobiami, kedy váš byt zostane neobsadený.

Spôsobov, ako pristupovať k prenájmu nehnuteľnosti na bývanie je jednoducho viacero a neexistuje zaručený recept na úspech. Rovnako tak môže byť pre niekoho zaujímavým prilepšením, zvýšením výnosu investície, kým pre iného obživou a rýchlejšou cestou za finančnou slobodou. Netreba však zabúdať, že ani prenajímanie bytu nefunguje automaticky a bude si vyžadovať vašu angažovanosť, čas a neraz aj prácu.