Investovanie do kancelárskych priestorov

Jedna z prvých otázok, ktorú rieši väčšina začínajúcich podnikateľov sa týka založenia sídla a nájdenia tých správnych priestorov určených na podnikanie. Napokon, aj zabehnuté firmy často zvažujú, či si kancelárie iba prenajímať, kúpiť vlastné alebo sa nebodaj pustiť aj do ich výstavby. Kancelárske a komerčné nehnuteľnosti sú totiž aj zaujímavou investičnou príležitosťou. Poradíme, čo všetko zvážiť pri hľadaní priestorov na podnikanie a v čom spočívajú investície do komerčných nehnuteľností.

Kúpiť alebo prenajať si priestory na podnikanie?

Nájsť ten správny priestor na podnikanie môže byť poriadna fuška. V mnohých prípadoch totiž váš úspech priamo ovplyvňuje aj samotná lokalita prevádzky a preto treba vyberať veľmi starostlivo. Na jednej strane treba myslieť na to, aby priestory vyhovovali vášmu typu podnikania a spĺňali všetky potrebné predpisy, v druhom na to, aby ste za ne nezaplatili príliš veľa a nespôsobili vám už v začiatkoch podnikania poriadny škrt cez rozpočet.

Prenájom je v začiatkoch podnikania výhodný

Pre mnohých začínajúcich podnikateľov je vhodným riešením prenájom. Na začiatok je relatívne cenovo dostupný, stačí zaplatiť prvú splátku, vratnú kauciu a dať si pozor na zmluvné podmienky. Veľkou výhodou prenájmu tak môže byť flexibilita, najmä ak si ešte nie ste istí, či sa vám bude dariť a či sa nebudete chcieť v pomerne krátkom čase presťahovať. Pri prenájme máte tiež menej starostí s opravami a údržbou, no na druhej strane musíte aj počítať s určitými obmedzeniami zo strany majiteľa priestorov.

Zásadnou nevýhodou je aj to, že výška nájomného sa môže časom zvýšiť, najmä ak majiteľ uvidí, že sa vám darí. Uvedená situácia môže byť nevýhodná najmä pre podnikateľov, ktorých zákazníci si na danú lokalitu vznikli. Ak z dôvodu výrazného zvýšenia nájomného presťahujete svoju kaviareň inde, budete čeliť riziku, že na novom mieste sa vám už nebude tak dariť.

Kúpa kancelárií je aj investíciou do budúcnosti

Kúpa kancelárií, resp. iných komerčných priestorov je oproti prenájmu väčším záväzkom aj do budúcnosti a vyžaduje si omnoho väčší kapitál. Na druhej strane je však výhodou väčšia miera slobody v rozhodovaní, ako s priestorom naložíte a zároveň sa dá považovať za zaujímavú investíciu, najmä ak sa rozhodnete časť priestorov prenajať, prípadne ich zrekonštruovať a neskôr predať. V prípade kúpy máte jednoducho viac vecí vo svojich rukách, limitom môže byť iba aktuálna ponuka nehnuteľností.

Treťou možnosťou je výstavba vlastných komerčných priestorov, avšak táto „liga“ je doménou skôr tých najväčších firiem na trhu. V tomto prípade závisí nielen od vášho kapitálu, ale aj od ponuky pozemkov a presnej lokality. Omnoho viac musíte plánovať – dôležitá je dobrá dostupnosť, možnosti parkovania, služby a vybudovaná infraštruktúra. Pri biznis centrách sa oplatí mať aspoň potraviny, lekáreň, kaviareň ale napríklad aj notára či iné prevádzky, ktoré využívajú ľudia z rôznych iných firiem.

Kancelárske priestory z pohľadu účtovníctva

Na problematiku či využívať prenajímané kancelárie alebo si nehnuteľnosť zakúpiť do majetku firmy sa dá nazerať aj z účtovného hľadiska. Ako nájomník si budete môcť faktúry za úhrady nájomného dávať do nákladov, rovnako ako aj vybavenie, ktoré pre seba a svojich zamestnancov zakúpite. Z pohľadu účtovníctva je prenajímanie nehnuteľnosti na podnikanie v zásade jednoduchšie. Nemusíte sa starať o platenie dane z nehnuteľnosti, účtovanie opráv a nič ostatné, jednoducho len v súlade s nájomnou zmluvou využívate priestory.

Pri kúpe nehnuteľnosti a jej zaradení do obchodného majetku si zas môžete uplatniť všetky výdavky vrátane odpisov majetku a prípadného technického zhodnotenia či dokonca aj poistenie a dane z nehnuteľnosti. Hoci účtovanie nehnuteľnosti v obchodnom majetku je o niečo zložitejšie, otvára vám širšie možnosti uplatňovania rôznych nákladov, ktoré s opravou a prevádzkou nehnuteľnosti súvisia. Jedným dychom ale treba dodať, že ako vlastníka kancelárií a iných komerčných priestorov vás čaká aj trochu byrokracie, pretože priestory na podnikanie musia byť schválené regionálnym úradom verejného zdravotníctva, teda ľudovo povedané „hygienou“.

Kancelárie a komerčné nehnuteľnosti ako investícia

Od dilemy, či sa viac oplatí prenájom kancelárií a komerčných priestorov alebo skôr ich kúpa, sa presuňme k pohľadu zo strany investora. Práve komerčné nehnuteľnosti môžu byť veľmi zaujímavé aj pre tých, ktorí nemajú vlastnú firmu a chcú len investovať. Toto aktívum bolo v uplynulých dvoch dekádach veľmi populárne, napokon biznis centrá v mnohých väčších mestách rástli doslova ako huby po daždi a investori sa tešili z priemerných výnosov okolo 10 % ročne.

Radosť a očakávania investorov prekazila pred 3 rokmi až pandémia a s ňou súvisiace opatrenia, kvôli ktorým mnohé kancelárske priestory zívali prázdnotou pričom aj veľké biznis centrá začali prichádzať o nájomníkov. Hoci v súčasnosti sa už situácia pomaly dostáva na úroveň spred pandémie, netreba zabúdať, že rovnako ako akékoľvek iné formy investícií, ani kancelárske priestory nie sú zaručeným receptom na vysoké výnosy. Ako príklad uveďme, že len za minulý rok vzrástla v Bratislave miera neobsadenosti kancelárskych priestorov na takmer 12 %.

Nemusíte kupovať rovno celú kancelársku budovu

Ak vás investovanie do komerčných nehnuteľností láka, pričom samotný priestor pre svoje potreby fyzicky nepotrebujete, oplatí sa vedieť, že si nemusíte niekde kúpiť celé biznis centrum. Investovať do komerčných nehnuteľností môžete aj prostredníctvom realitného fondu, prípadne nákupom dlhopisov spoločnosti zameranej na výstavbu a prevádzku obchodných priestorov. V takom prípade môžete z „prekvitania“ trhu komerčných nehnuteľností profitovať aj bez toho, aby ste sami nejaké kancelárie vlastnili.

Samozrejme, investovať ale môžete aj „klasicky“, teda kúpiť komerčný priestor a následne ho prenajímať. Treba si ale uvedomiť, že v takom prípade vás čaká administratíva a množstvo ďalšieho, ako napríklad hľadanie nájomníkov, uzatváranie nájomných zmlúv, zabezpečovanie opráv, údržby a problematická môže byť aj platobná disciplína nájomníkov. Alternatívou je v tomto prípade využitie služieb spoločností, ktoré sa o všetko vyššie popísané postarajú a vy len investujete do samotných priestorov. Samozrejme, zadarmo to nebude, za takéto pohodlie totiž budete platiť dohodnutú províziu.

Nech už sa rozhodnete do kancelárií či iných komerčných priestorov investovať akokoľvek a z akéhokoľvek dôvodu, vždy platí, že každú jednu možnosť si treba dobre zvážiť. Pozor si treba dať na nápadne výhodné ponuky a tiež nezabúdať na kvalitné zmluvy. Napokon, samotný trh komerčných nehnuteľností je už dnes veľmi pestrý. Zďaleka totiž nejde iba o chladné kancelárie, ale čoraz populárnejšie sú aj komerčné nehnuteľnosti s oddychovými zónami, zelenými zónami a certifikátmi deklarujúcimi priaznivé vplyvy na ľudské zdravie a nízku energetickú náročnosť.